TÜİK’in açıkladığı Eylül ayı konut satışı bilgilerine nazaran, yabancılara yapılan konut satışları Eylül’de bir evvelki yılın tıpkı ayına nazaran yüzde 25,8 artarak 6 bin 630 oldu, Ocak-Eylül devrinde ise bir evvelki yılın tıpkı devrine nazaran yüzde 43,2 artarak 37 bin 479 olarak gerçekleşti. GİGDER Lideri Ömer Faruk Akbal, Mart ayından beri yükseliş grafiği sergileyen yabancıya konut satışlarının kesimin dinamosu olduğunu lakin değerleme sistemindeki yeni düzenleme sonrasında oluşan ve yüzde 30- yüzde45 ortasında değişen bedel farklılıkları nedeniyle yabancı alıcıların inancının kırılmasının satış ofislerinin yoğunluklarını kaybetmesine neden olduğunu kaydetti
Sorunun tahliline ait bölümde GİGDER’in de yer aldığı bir kurul kurulduğunu ve bu komitede bahisle ilgili süratli bir tahlil geliştirilmesini beklediğini açıklayan Akbal, “Değerleme usulüyle ilgili acil olarak bir tahlil geliştirilmezse, bu sorunun satışlara düşüş olarak yansıması 2-3 ayı bulacaktır ve yıl sonu dal amacımız olan 50 binlik satış adedinin ise artık hayal olması gündeme gelebilir” diye konuştu
TÜİK’in bugün açıkladığı Eylül ayı konut satışı datalarına nazaran, yabancılara yapılan konut satışları bir evvelki yılın birebir ayına nazaran yüzde 25,8 artarak 6 bin 630 oldu. Toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının hissesi yüzde 4,5 olarak gerçekleşirken, yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Eylül devrinde ise bir evvelki yılın birebir devrine nazaran yüzde 43,2 artarak 37 bin 479 oldu.
Bu yıl Mart ayı prestijiyle yükseliş grafiği gösteren yabancıya gayrimenkul satışlarının yükselen kredi faizleri nedeniyle iç piyasa satışlarında Eylül ayına kadar düşme eğilimi gösteren konut piyasasının adeta dinamosunu oluşturduğunu hatırlatan Gayrimenkul Yurt Dışı Tanıtım Derneği (GİGDER) Lideri Ömer Faruk Akbal, “Yabancıya gayrimenkul satışlarında Mart ayından bu yana daima artan bir ivme ile karşı karşıya olmamız nedeniyle Eylül ayında gözlenen bu yüzde 25,8’lik artış, dalımızın beklediği bir data. Mart ayında bir evvelki yılın birebir periyodunda nazaran yüzde 39,9 artış gösteren yabancıya konut satışlarının Eylül ayına kadarki grafiğini hatırlayacak olursak, yılın birinci 4 ayında bir evvelki yılın birebir devrine nazaran toplam yüzde 19, birinci 5 ayında toplam yüzde 24,9, birinci 6 ayında yüzde 43,7, birinci 7 ayında yüzde 46,9 ve birinci 8 ayında ise yüzde 47,6’ya varan bir artış görürüz. Yabancıya satışın gösterdiği bu performans ile yıl sonunda 50 bin adetlik konut satışını yakalamayı hedeflerken, değerleme sistemindeki yeni düzenleme sonrasında oluşan kıymet farklılıkları nedeniyle yabancı alıcıların inancının kırılmasının satış ofislerinin yoğunluklarını kaybetmesine ve rezervasyonların satışa çevrilememesine neden olduğunu gözlemliyoruz. Bu bulgulardan yola çıkarak, değerleme yoluyla ilgili acil olarak bir tahlil geliştirilmezse, sorunun satışlara düşüş olarak yansıması 2-3 ayı bulabilir, yıl sonu bölüm amacımız olan 50 binlik satış adedinin ise artık hayal olması gündeme gelebilir” değerlendirmesini yaptı.
Sektörün bu problemiyle ilgili olarak direkt değerleme şirketlerine yüklenmenin yanlışsız olmayacağını, sivil toplum kuruluşları, değerleme şirketleri ve tapu yetkilileri ile birlikte tüm bölümce ortak bir akıl geliştirerek tahlil üretmek gerektiğine işaret eden GİGDER Lideri Ömer Faruk Akbal, bununla ilgili GİGDER’in de ortasında yer aldığı bir kurul kurulduğunu ve bu komitede hususla ilgili süratli bir tahlil geliştirilmesini beklediğini açıkladı.
Yüzde 45’e varan paha kaybı güvensizlik yarattı
Gayrimenkul değerlemesi işinin merkezi bir sistem üzerinden değerleme şirketlerine dağıtılması uygulamasının taşıdığı sektörel risklerin hayli büyük boyutta olduğunu belirten Akbal, piyasada değerleme yapan kuruluşların birçoklarının bankalarla çalışan değerleme şirketleri olduğunu ve bu firmaların bankaların teknik şartnameleri doğrultusunda teminat gayeli değerleme raporu hazırladığını hatırlattı. Akbal, “Teminat hedefli hazırlanan raporlardaki kıymetler ile gayrimenkulün piyasa fiyatı ortasında ise ortalama yüzde 30 ile başlayıp yüzde 45’e kadar varabilen bedel farklılıkları mevcut. Klâsik değerleme anlayışıyla hazırlanan bu raporlarda markalı konutlar, sahip oldukları markanın katma bedeli hesaba katılmadan etraflarındaki muadil bir binayla yahut birebir sınıfta rekabet etmediği öbür bir konutla karşılaştırılarak değerlemeye tabi tutuluyor ve değerleme güya banka bu gayrimenkule ipotek koyacakmış ve sıkıntı bir durumda ilgili gayrimenkulün ne kadar fiyattan satılabileceğinin hesabı yapılıyormuş üzere ele alındığı için elbette bedeller düşüyor. Uygulama ile bu farklılıkları gören yabancı yatırımcıların hem Türkiye’ye hem firmalarımıza olan inancı önemli biçimde kayba uğratılıyor” değerlendirmesinde bulundu.
Markalı konutun katma kıymeti değerlemeye yansıtılmalı
GİGDER tarafından yapılan araştırmaya nazaran, yabancıların Türkiye’ye yaptığı yıllık gayrimenkul yatırımının yaklaşık 6 milyar dolar olduğunu, bunun da yaklaşık yüzde 89’unun sıfır yani birinci el konut satışlarından oluştuğunu hatırlatan Akbal, “Üretimi destekleyen bir sistemden bahsediyoruz. Markalı konut üreticileri de bu yüzde 89’luk orandan çok büyük bir hisse alıyor ve ürettiği eserin kıymetine katma kıymetini koyuyor. Değerlemede de bu katma bedelin göze alınması gerekmektedir. Vatandaşlık alma gayesi bile olmasa yabancıların Türkiye’ye olan itimadının kırılmaması gerekiyor. Bir defa itimat kırılınca zincirleme formda satışlar olumsuz etkilenecektir” diye konuştu.
Yabancılar için vatandaşlık tek başına gayrimenkule yatırım nedeni değil
Değerleme firmasının merkezden rastlantısal bir seçimle atanmasında ‘hileli rapor düzenlenmesi’nin engellenmesinin amaçlandığını ve tüm kesim olarak bu emeli desteklediklerini tabir eden Akbal, şöyle devam etti: “Türkiye’ye yatırım yapan bir yabancının aldatılmaması gayesiyle çıkarılan bu düzenlemeyi biz de destekliyoruz. Ama bu sahtekarlıkları kimler yapıyorsa, bunları güzel irdelemek lazım. Bugün yabancıya yapılan konut satışlarının çok az bir kısmında bu tıp hileli raporlara rastlanması, tüm kesimi ziyana uğratacak formda bir karar alınmaması gerektiğinin en temel göstergelerinden biri. Değerleme raporunda hile yapılması sorunu, kısmen yabancıların vatandaşlık alma gayesiyle yaptıkları gayrimenkul alımlarında yaşanmakta olup, yabancıların Türkiye’de öncelikli konut satın alma nedenleri ise yatırım, tatil ve kalıcı hayata başlamak üzere vatandaşlık alma dışındaki faktörlerdir.
Bu yıl kamuoyuna tanıttığımız, marka ve araştırma şirketi AGS Küresel işbirliğiyle ortaya koyduğumuz ‘Rekabet ve İlham: Türkiye’de Yabancı Gayrimenkul Yatırımlarının Geleceğini İhracat Odaklı Tekrar Düşünmek’ isimli araştırmamız da Türkiye’ye yatırım yapan 4 yabancıdan yalnızca 1’inin vatandaşlık amaçladığını ortaya koyuyor. Bir öteki deyişle, yabancıların Türkiye’de gayrimenkul satın alma kararını etkileyen en büyük faktör, vatandaşlık edinmek değil. Bilgilere nazaran, iştirakçilerin yalnızca yüzde 27,6’sı vatandaşlık almak için gayrimenkul satın alırken, Türkiye’den gayrimenkul satın alan yatırımcıların yüzde 14,6’sı ‘Türk vatandaşlığına’ müracaat sürecinde olduğunu tabir ediyor.
Suistimaller için kalıcı tahlil: ‘Lisanslama’
Değerleme alanında kontrollerin ve caydırıcı cezaların artırılmasını en kıymetli tahlillerden biri olarak söz eden Akbal, “GİGDER olarak temel tahlili ise geliştiriciler, proje pazarlama şirketleri, acenteler üzere yabancıya gayrimenkul satışı yapan tüm firmaların lisanslanmasında buluyoruz. Lisanslanan her satıcı firmanın tapuda bir kodu olması ve satış sürecinde işlemi yapan firmanın kodunun tapu sürecine kaydedilmesi sonrasında gelecek rastgele bir şikayette suistimalin sahibinin ortaya çıkması ve lisansın iptal edilerek yabancıya satış hakkının engellenmesi mümkün olabilecektir. Kesimimizin yabancıya konut satışında yıllardır çaba ettiği temel inanç sıkıntısını, temelinde bu alandaki lisanslama çözecektir” teklifinde bulundu.
57 milyar dolarlık direkt yatırım gayrimenkulden
GİGDER olarak Türkiye’nin prestijini milletlerarası arenada yükseltmek gayesiyle yola çıktıklarını belirten Akbal, global memleketler arası direkt yatırım ölçüsünün 2020 yılında bir evvelki yıla nazaran yüzde 42 düştüğünü, ama Türkiye’nin buna rağmen hudutlu bir düşüşle süreci atlattığını kaydetti. Akbal, “Otomotivden finansal hizmetlere, güçten bilişime kadar pek çok alanda üretim, ticaret ve Ar-Ge üssü pozisyonunda olan Türkiye’nin büyümesinin en değerli lokomotiflerinden biri gayrimenkül kesimi. 2003’ten bu yana 225 milyar dolar dolayında milletlerarası direkt yatırım çekilen Türkiye’de bunun 57 milyar dolarlık kısmı, gayrimenkul yatırımlarından oluşuyor. Yabancı gayrimenkul yatırımlarının ülkemizin büyümesinde kritik rol oynayan ‘uluslararası direkt yatırımlar’daki yüzde 50’nin üzerindeki hissesini artıracak her adımın takipçisi olacağız” dedi.
Kaynak: (BHA) – Beyaz Haber Ajansı
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
